Comment liquider les loyers d’un bien propre affectés au remboursement de son prêt d’acquisition ?
La perception de revenus issus d’un bien propre ne suffit pas à les soustraire aux comptes de liquidation du régime matrimonial. Dans un arrêt du 9 septembre, la Cour de cassation, n° 24-22.791, juge que les loyers employés au remboursement de l’emprunt ayant financé ce bien ne constituent pas des fruits consommés. Leur affectation ouvre droit à récompense au profit de la communauté.
Les loyers d’un immeuble propre affectés au remboursement du prêt d’acquisition
À la suite du divorce d’époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, des difficultés sont apparues lors de la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux. L’un des époux possédait en propre un immeuble acquis grâce à un prêt immobilier souscrit avant le mariage. Pendant l’union, les revenus locatifs de cet immeuble avaient financé les mensualités de l’emprunt.
La cour d’appel a retenu que les loyers étaient devenus communs dès leur perception. Leur emploi au remboursement du crédit souscrit pour acquérir le bien propre ayant appauvri la communauté, elle a fixé la récompense due par l’époux à 81 065,99 euros.
Dans son pourvoi, celui-ci soutenait que les revenus avaient été consommés par le paiement des échéances et ne pouvaient donc donner lieu à récompense.
L’exclusion de la qualification de fruits consommés sans fraude
La Cour de cassation rappelle qu’en vertu de l’article 1401 du Code civil, la communauté comprend les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres. L’article 1403 du Code civil exclut néanmoins les fruits consommés sans fraude.
Or, les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce même bien ne sont pas consommés au sens de cette disposition. Le remboursement de l’emprunt d’acquisition favorise le patrimoine personnel de l’époux au moyen de revenus affectés à la communauté. Conformément à l’article 1437 du Code civil, cet emploi justifie une récompense.
La nécessité de retracer l’affectation des revenus propres
La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme la récompense. En pratique, la seule origine propre de l’immeuble ne permet pas d’écarter la créance de la communauté. La liquidation du régime matrimonial impose de déterminer précisément l’emploi des fruits et revenus perçus pendant le mariage, notamment lorsqu’ils ont contribué au financement du patrimoine propre d’un époux.
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