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Le remboursement d’un prêt par les loyers d’un bien propre ouvre droit à récompense

Publié le : 07/10/2026 07 octobre oct. 10 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille

La liquidation du régime matrimonial impose de déterminer si les loyers d’un bien propre ayant financé ce même actif ont été consommés ou ont enrichi le patrimoine propre. Dans un arrêt récent numéro 24-22.791, la Cour de cassation retient que leur affectation au remboursement du prêt ouvre droit à récompense au profit de la communauté.

Les loyers affectés au remboursement du prêt sont-ils consommés ?

Après le divorce d’époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, des difficultés sont apparues lors de la liquidation et du partage de leurs intérêts patrimoniaux. L’un d’eux était propriétaire d’un immeuble acquis avant le mariage grâce à un emprunt. Pendant l’union, les revenus locatifs de ce bien avaient servi à régler les mensualités du crédit.

La cour d’appel avait estimé que ces loyers étaient devenus communs dès leur perception. Leur emploi pour rembourser le prêt ayant financé le bien propre avait donc appauvri la communauté. Elle avait fixé la récompense due par l’époux à 81 065,99 euros.

Celui-ci soutenait, sur le fondement des articles 1401 et 1403 du Code civil, que la communauté ne recueille que les fruits et revenus des biens propres qui n’ont pas été consommés. Selon lui, les loyers absorbés par les échéances du prêt devaient rester étrangers à la communauté.

Pourquoi le financement du bien propre ouvre-t-il droit à récompense ?

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle rappelle que l’article 1401 du Code civil intègre à la communauté les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres. Si l’article 1403 du Code civil exclut les fruits consommés sans fraude, les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce bien ne sont pas consommés au sens de ce texte.

Le paiement du prêt constitue ainsi un emploi patrimonial des revenus locatifs au bénéfice du patrimoine propre. En application de l’article 1437 du Code civil, ce mouvement de valeur justifie une récompense lors de la liquidation de la communauté.

La solution distingue donc la consommation effective des revenus de leur affectation au financement d’un actif propre. L’époux ne peut écarter la récompense en invoquant l’absorption immédiate des loyers par les mensualités du crédit.
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